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文／Smart智富雜誌顏炳立

春節期間房市交易熱絡，媒體爭相報導預售案及工地熱賣盛況，市場不斷營造有利於自住買房剛性需求的題材，使得等待多時的自住客資金蠢蠢欲動。不過，建議打算買房的朋友一定要精挑細選、戒急用忍！

面對一個只剩剛性需求的市場，我建議任何想買屋的人要先改變心態。依過去1年的觀察，蛋黃區產品已降溫，蛋白區的房子即使降價仍乏人問津，這就是典型自用型市場的樣態，雖有充滿期待的自用需求，但又怕降價降得不夠，買了立刻套牢，在此心態下，房市追價動能不會高。

近期蛋黃區產品降價幅度逐漸縮小，主因政府壓低利率，使得短期內升息機會不大，以撐待變的投資人這時候就只需擔心世界經濟、金融市場是否出現重大利空，影響到剛性需求買氣。在冰冷的市場中，賣方想要成交除了降價，思維也必須改變，才能掌握市場變化。

至於工業土地、自用辦公市場、投資興建土地的市場，皆已經向下盤整4年，洞悉市場、子彈滿滿的建商，多在第3、4年進場，只要價格降個5%、10%，就能輕鬆入手；但有餘屋在身的建商，就只能觀望；而對過去3、4年有大量進貨的買家來說，即使價格回到原點，都不見得能順利賣出獲利。





再進一步看，市場的投資需求不會因為政府房地產政策的改變而馬上增加，目前只剩節稅或自用還能刺激需求。在此情況下，預期3年到5年內房價都不會有太大漲幅。

為什麼我敢如此預測？問問台北市東區店面的持有者就知道，過去2年，很多房東因心態不改而硬撐，結果是隨著台灣內需市場不振，店面租金回檔幅度愈來愈凶，甚至已有不少店家關門求售。這一波房地產歷史寫的仍是「人性」，兩岸關係的改變，台灣政治的紛爭，世界金融的動盪，都足以影響資金挪移。2018年只能在穩定中期待黎明提早到來。所以，自用型買家只要自己口袋有錢，隨時可以慎選標的買進；但投資型買家此時進場風險仍高，請務必戒急用忍！

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